Lors de la mise en vente ou de la mise en location d’un bien immobilier, le propriétaire a l’obligation de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Ces derniers doivent être rassemblés au sein d’un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).
Découvrez tout ce qu’il faut savoir concernant le DTT afin de garantir votre conformité avec la législation en vigueur et sécuriser vos transactions immobilières.
Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique ?
Le dossier de diagnostic technique est un document unique dans lequel sont rassemblés les diagnostics immobiliers relatifs à un bien immobilier. Celui-ci doit être constitué par le propriétaire lors de la mise en vente ou de la mise en location de son bien.
Le DTT doit obligatoirement être annexé au bail, à la promesse de vente ou à l’acte authentique au moment de la signature.
Les enjeux du dossier de diagnostic technique
La réalisation de diagnostics immobiliers et la constitution d’un DTT ont été rendues obligatoires afin de mieux protéger les futurs acquéreurs et locataires, mais également de prévenir d’éventuels litiges.
Grâce au dossier de diagnostic technique, ceux-ci ont accès à des informations essentielles concernant :
- L’état général du bien,
- Le niveau de performance énergétique et climatique du bien,
- Les risques et les nuisances auxquels le bien est soumis (amiante, mérule, bruit aérien, inondation, séisme, etc.).
Le DDT est-il obligatoire pour les ERP ?
Le propriétaire ou le gestionnaire d’un ERP est également soumis à l’obligation de constituer un dossier de diagnostic technique lors de la mise en vente ou de la mise en location de son bâtiment. Le DDT concerne tous les types de biens, quel que soit leur usage.
Quelles sanctions en cas de manquement relatif au dossier de diagnostic technique ?
En l’absence d’un des diagnostics immobiliers obligatoires en cours de validité dans le dossier de diagnostic technique, l’acquéreur ou le locataire peut :
- Poursuivre la résolution du contrat de vente ou de location,
- Demander une réduction du prix de vente ou du loyer.
Que contient le dossier de diagnostic technique ?
L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) énumère les documents à inclure dans le dossier de diagnostic technique en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti.
Le DDT peut comprendre jusqu’à 11 diagnostics immobiliers en fonction de plusieurs critères, tels que l’usage du bien (habitation ou non), sa date de construction et sa situation géographique.
Le constat de risque d’exposition au plomb
Conformément aux articles L1334-5 et L1334-6 du code de la santé publique, le diagnostic plomb est obligatoire pour tout immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
En cas de présence de plomb, le constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb. Une notice d’information précisant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre doit également être annexée au document.
Le diagnostic amiante
Selon l’article L1334-13 du code de la santé publique, le diagnostic amiante est un document mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et de produits de la construction contenant de l’amiante.
Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1ᵉʳ avril 2013, le propriétaire doit obtenir un nouveau diagnostic amiante avant vente, même en l’absence d’amiante lors du premier contrôle.
Le diagnostic assainissement collectif
Conformément à l’article L1331-1 du code de la santé publique, le diagnostic assainissement collectif doit être intégré au dossier de diagnostic technique pour tout immeuble bâti non raccordé au réseau public. Celui-ci est remis au propriétaire à la suite d’un contrôle des installations d’assainissement individuelles.
L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
Selon l’article L126-24 du CCH, la réalisation d’un diagnostic termites est obligatoire lorsque l’immeuble est situé dans une zone contaminée. Pour savoir si un immeuble est situé dans un secteur contaminé, consultez la carte des départements couverts par un arrêté délimitant les zones de termites.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Conformément à l’article L134-9 du CCH, le diagnostic gaz doit être réalisé pour tout immeuble d’habitation dont l’installation fixe de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. L’objectif de ce contrôle est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le diagnostic ERP
Selon l’article R125-23 du code de l’environnement, le diagnostic ERP (état des risques et pollutions) est obligatoire pour les biens situés dans les secteurs suivants :
- Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, un plan de prévention des risques miniers ou un plan de prévention des risques technologiques,
- Zone de sismicité de niveau 2,3,4 ou 5,
- Zone à potentiel radon significatif (niveau 3),
- Zone exposée au recul du trait de côte délimitée par un plan local d’urbanisme (PLU), une carte communale ou un document en tenant lieu.
L’objectif de ce diagnostic est d’informer le futur acquéreur ou locataire du bien sur l’existence de trois types de risques : technologiques, miniers et naturels prévisibles.
Le diagnostic de performance énergétique
Selon l’article L126-26 du CCH, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui permet de mesurer le niveau de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.
Plus précisément, le DPE mentionne :
- La quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée,
- Les émissions de gaz à effet de serre,
- Une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer la performance énergétique et la performance en matière de gaz à effet de serre du bien.
Le DPE est obligatoire pour la vente et la location de tous les types de biens, à l’exception des catégories mentionnées à l’article R126-15 du CCH.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Le diagnostic électrique est obligatoire pour tout immeuble d’habitation disposant d’une installation intérieure d’électricité installée depuis plus de 15 ans (Art. L134-7 du CCH).
Il s’agit d’un document essentiel du dossier de diagnostic technique, car il permet d’évaluer l’état de l’installation électrique afin de prévenir tout risque pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (chocs électriques, explosions, départs d’incendie, etc.).
L’information sur la présence d’un risque de mérule
Le diagnostic mérule est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone présentant un risque de mérule. Les zones sont déterminées par des arrêtés préfectoraux qui sont consultables en préfecture.
Le diagnostic bruit
Le diagnostic bruit, ou état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire pour tout immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit (Art. L112-11 du code de l’urbanisme).
Le certificat de conformité chauffage à bois
Depuis l’adoption de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, communément appelée loi “Climat et Résilience », un certificat relatif à l’appareil de chauffage au bois doit être annexé au dossier de diagnostic technique. Celui-ci atteste que l’appareil est conforme aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’État dans le département.
Seuls les biens situés dans le périmètre de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du code de l’environnement sont concernés.
