Guide 2013 du Permis de Construire

Si vous démarrez l’année avec un projet de construction de maison en tête, vous aurez probablement besoin de trouver un terrain, de (faire) dessiner les plans de votre future maison, de choisir un ou plusieurs entrepreneurs… et avant de commencer vos travaux, de déposer une demande de permis de construire.

2013 apporte un petit changement à cette démarche administrative. Voici donc l’occasion de faire un dossier assez complet pour vous aider à réussir cette étape décisive de votre projet de construction de maison.

Sommaire

• Les nouveautés du permis de construire 2013
• Quand a-t-on besoin d’un permis ?
• Quand a-t-on besoin d’une déclaration préalable ?
• Pièces à fournir pour une demande de permis de construire de maison en 2013
• Où dépose-t-on la demande de permis de construire et la déclaration préalable ?
• Quel délai avant d’avoir une réponse ?
• Combien coûte le dépôt d’une demande de permis de construire ?

Les nouveautés du permis en 2013 : L’attestation RT 2012

Il faudra désormais fournir 2 attestations supplémentaires, relatives à la nouvelle norme RT 2012, applicable dans toutes les maisons individuelles depuis le 1er janvier 2013. Une attestation doit être fournie au stade de la demande de permis de construire, et l’autre attestation à la fin du chantier.

Au stade du permis , c’est la pièce PCMI 14-1 indiquée dans la notice que vous devrez fournir, le “formulaire d’engagement à respecter la Règlementation Thermique” (pour une maison neuve, la RT 2012 donc)

Le formulaire de demande de permis a donc été modifié pour prendre en compte cette nouvelle pièce. A noter que la notice du permis de construire indique qu’il faut fournir un formulaire, or il n’existe pas à ce jour de formulaire CERFA. La Règlementation Thermique propose un modèle d’attestation.

Quand le permis de construire est-il obligatoire ?

Dans le cas d’une construction neuve :

• Constructions dont la surface brute (SHOB) est supérieure à 20m²
• Terrasses. Les terrasses couvertes et les pergolas supérieures à 20 m².
• Piscines. Les piscines couvertes dont la surface est supérieure à 20 m².
• Habitations légères de loisirs (ex : Caravane fixe) de + de 35 m² de SHON
• Serres. Les serres d’une hauteur supérieure à 4 m et surface supérieure à 2000 m²
• Cabanes sur sites classés. Toutes les constructions à partir de 2 m² même sans fondation, et d’une hauteur supérieure à 1,50 m, à édifier sur un terrain non bâti.

Dans le cas de travaux sur une construction existante :

• Extensions. Création d’une surface de plancher ou une emprise au sol (extension) supérieure à 20 m² (garage, abri de jardin, chambre supplémentaire…)
• Modification des structures porteuses
• Mezzanines et autres travaux modifiant le volume en permettant la création de niveaux supplémentaires d’une surface supérieure à 20 m².
• Modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
• Changement de destination. Tous travaux exécutés sur des constructions existantes et qui ont pour effet d’en changer la destination (Ex : Aménagement d’une ancienne grange en maison d’habitation ou transformation d’un local commercial en local d’habitation), notamment si cela s’accompagne d’une modification de la façade du bâtiment.

Quand la construction est-elle soumise à déclaration préalable de travaux ?

La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation de travaux d’aménagement de faible importance.

• Surfaces minuscules et petites. Travaux qui créent entre 2 m² et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Dans les zones urbaines U (voir votre PLU, Plan Local d’Urbanisme), vous pouvez faire une déclaration jusqu’à 40m².
• Aspect extérieur du bâtiment. Travaux de ravalement, ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment.
• Changement de destination d’un local existant, même s’il n’y a pas de travaux.

Tout ce qu’il faut dans votre dossier : Formulaires et Pièces à fournir dans une demande de permis de construire de maison en 2013

Le formulaire à remplir

• Pour une demande de permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes, remplissez le formulaire Cerfa n°13406*03
• Si avant la fin du chantier, vous désirez effectuer des modifications sur le projet, remplissez le formulaire cerfa n°13411*02 pour demander un permis de construire modificatif.

Les pièces à fournir dans le dossier sont indiquées dans la notice du formulaire de demande de permis de construire. En voici le détail :

Pièces de base obligatoires pour tous les dossiers de permis : PCMI 1 à 8

PCMI 1 : Un plan de situation du terrain en 6 exemplairesLe plan de situation doit permettre de localiser précisément votre terrain à l’intérieur de la commune afin de savoir quelles règles d’urbanisme s’appliquent dans la zone où est situé votre projet. Il permet également de savoir s’il existe des servitudes.

PCMI 2 : Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier en 6 exemplairesLe plan de masse présente le projet dans sa totalité.Il permet de vérifier que les futures constructions respectent les différentes règles d’implantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes, s’il y en a.Il permet également de connaître le projet d’aménagement du terrain, l’organisation des accès à la voie publique et des branchements sur les réseaux.

PCMI 3 : Un plan en coupe du terrain et de la construction en 6 exemplairesLe plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant le projet

PCMI 4 : Une notice décrivant le terrain et présentant le projetLa notice est un élément du projet architectural.Elle présente la situation du terrain.Elle présente le projet, en répondant à six questions précises destinées à permettre au maire ou au préfet de comprendre la façon dont les constructions prévues s’insèrent dans leur environnement.Elle vous permet de préciser leséléments de votre projet qui ne peuvent pas être représentés par les seuls plan de masse et plan en coupe.

PCMI 5 : Un plan des façades et des toituresLe plan des façades et des toitures permet d’apprécier quel sera l’aspect extérieur de la construction.

PCMI 6 : Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement*. Ce document permet d’apprécier comment le projet se situe par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages

PCMI 7 : Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche *Cette photographie permet de connaître l’aspect du terrain d’implantation du projet et des terrains qui les jouxtent immédiatement.

PCMI 8 : Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain*Cette photographie permet de connaître l’aspect du terrain d’implantation du projet et des terrains avoisinants

* Ces pièces ne sont pas exigées si votre projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager

Et en 2013, pour les maisons individuelles s’ajoute comme dit plus haut :

PCMI 14-1 : L’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique RT 2012 (peut être établie par votre bureau de controle)

Pièces complémentaires : PCMI 9 à 25

• Selon la nature ou la situation de votre projet précisés ci-dessous, il peut vous être demandé des pièces supplémentaires.
• Lotissement. Si votre projet se situe dans un lotissement
• ZAC. Si votre projet se situe dans une zone d’aménagement concertée (ZAC)
• Zone sismique. Si votre projet est tenu de respecter les règles parasismiques et paracycloniques (voir ici la carte des zones sismiques)
• PPR. Si votre projet se situe dans une zone où un plan de prévention des risques impose la réalisation d’une étude
• Si vous demandez un dépassement de COS (coefficient d’occupation des sols) en justifiant que vous remplissez certains critères de performance énergétique
• Forêt. Si votre projet nécessite un défrichement
• Démolition. Si votre projet nécessite un permis de démolir
• Domaine public. Si votre projet se situe sur le domaine public ou en surplomb du domaine public
• Zone ou immeuble protégé. Si votre projet porte sur des travaux dans un monument historique inscrit, dans un immeuble adossé à un monument historique classé, dans un immeuble situé en secteur sauvegardé, en abords de monument historique ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager
• Parkings. Si le terrain ne peut pas comporter les emplacements de stationnement imposés par le document d’urbanisme
• Servitude. Si votre projet est subordonné à une servitude dite « de cours communes »

Où dépose-t-on la demande de permis de construire ?

Le dossier doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement, la date de dépôt, et la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition de l’administration.

En combien de temps vais-je obtenir une réponse ?

Dans le cas d’une demande de permis de construire,

Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes à compter de la date du dépôt de la demande.

Si vous ne recevez pas de nouvelles de l’administration pendant 2 mois, le permis est obtenu tacitement.

Si toutefois l’administration vous écrit dans le mois qui suit le dépôt de la demande, pour demander des pièces supplémentaires, signaler des pièces manquantes, ou autre, alors le délai sera plus long.

Le cap de 1 mois après le dépôt de la demande est donc important, car si cette date est franchie sans courrier de l’administration, alors vous serez sûr d’obtenir une réponse 1 mois plus tard, qu’elle soit tacite ou non, qu’elle soit positive ou négative.

Dans le cas d’une déclaration préalable de travaux,

Le délai d’instruction est de 1 mois à compter de la date du dépôt de la demande.

Comme pour le permis de construire, l’absence d’opposition au terme d’un délai de 1 mois vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet. Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.

Combien coûte le dépôt d’une demande de permis de construire ?

Instruction du dossier de permis de construire. L’examen de votre demande de permis de construire est gratuit, vous ne payez donc rien en déposant la demande. Par contre, vous serez soumis plus tard à des taxes. D’autre part, la constitution du dossier de permis de construire vous sera facturée par votre architecte, à moins que vous ne le constituiez vous-même.

Honoraires d’Architecte. Vous pouvez vous passer d’un architecte si l’emprise au sol et la surface de plancher (et non plus la SHON depuis mars 2012) de votre future maison est inférieure à 170m². Au-delà, le recours à un architecte est obligatoire. Si vous engagez un architecte, il ne fait généralement pas uniquement le dossier de permis de construire. C’est l’intervenant “socle” de votre projet de construction de maison, et il vous suit des plans jusqu’à la réception de la maison. Ses honoraires globales sont environ de 10% du montant HT des travaux pour un suivi complet. Au stade du dépôt de la demande de permis, 30 à 40% des honoraires sont peuvent être demandés.

Taxes. Il faut également prendre en compte les taxes suivantes (liste non exhaustive) :

• Taxe d’aménagement, qui remplace la Taxe Locale d’Equipement, proportionnelle à votre surface
• Taxe régionale éventuelle
• Taxe espace naturel sensible
• Taxe CAUE
• Participation de Raccordement à l’égoût (PRE) : son montant est indiqué sur le permis de construire

Les montants varient d’une commune à l’autre, le mieux étant de se renseigner en mairie.

Sources

• Code de l’urbanisme, Articles R431-4 à R431-33
• Service-public.fr
• http://vosdroits.service-public.fr/F1986.xhtml
• http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F17578.xhtml
• Taxe d’aménagement : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23263.xhtml
• https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr
• Urbinfos
• Architecte-PACA.com
• http://www.renover-sans-se-tromper.com/reglementation-thermique/l%E2%80%99attestation-de-conformite-a-la-rt-existant-sera-obligatoire-au-1er-janvier-2013/