Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le propriétaire a l’obligation de fournir certains diagnostics immobiliers afin d’informer le futur acquéreur/locataire sur certains aspects du bien (performance énergétique, risque d’exposition au plomb, état de l’installation intérieure de l’électricité, contrôle installation gaz, etc.).
Le diagnostic ERP, obligatoire dans de nombreux cas, renseigne sur l’existence de risques technologiques, miniers et naturels.
Découvrez en quoi consiste le diagnostic ERP ainsi que les obligations et les modalités liées à sa réalisation.
Un diagnostic ERP, c’est quoi ?
Le diagnostic ERP (état des risques et pollutions) est un diagnostic immobilier permettant d’informer le futur acquéreur ou locataire d’un bien immobilier sur l’existence de trois types de risques :
- Technologiques : risques dont l’origine est liée à des activités humaines, tels que les accidents industriels et nucléaires, la rupture d’un barrage et le transport de marchandises dangereuses,
- Miniers : risques liés à l’évolution des cavités souterraines et des vides résiduels liés aux anciens sites miniers (mouvements de terrain, effondrements, affaissements, etc.),
- Naturels prévisibles : inondations, séismes, éruptions volcaniques, mouvements de terrain, avalanches, incendies de forêt, cyclones et tempêtes.
Ce document doit être remis au potentiel locataire ou acquéreur lors de la première visite du bien immobilier, si celle-ci a lieu. Dans tous les cas, le diagnostic ERP doit obligatoirement être daté et signé par :
- Pour une location : le locataire avant d’être annexé au bail lors de sa conclusion,
- Pour un achat : l’acquéreur avant d’être annexé à la promesse de vente, l’acte de vente ou le contrat préliminaire en cas de vente en l’état de futur achèvement (VEFA).
En outre, toute annonce relative à la vente ou à la location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques doit comprendre une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien.
Bon à savoir : le diagnostic ERP remplace l’ancien ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols) depuis l’ajout du risque lié au radon en août 2018.
Le diagnostic ERP est-il obligatoire ?
L’obligation de réaliser et de remettre un diagnostic ERP au futur locataire ou au futur acquéreur d’un bien immobilier dépend du type de bien et de la localisation de ce dernier.
Les biens concernés
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour la mise en location ou la mise en vente des biens immobiliers suivants :
- Construction (appartement, immeuble d’appartement, maison, garage, cave, immeuble de bureaux, entrepôt, bâtiment agricole, etc.),
- Terrain (constructible ou non),
- Parcelle,
- Ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Les secteurs concernés
Selon l’article R125-23 du code de l’environnement, le propriétaire a l’obligation de fournir un diagnostic ERP si son bien est situé dans l’un des secteurs suivants :
- Zone exposée au recul du trait de côte délimitée par :
- Un plan local d’urbanisme (PLU),
- Un document en tenant lieu,
- Une carte communale,
- Zone d’exposition aux risques délimitée par :
- Un plan de prévention des risques technologiques (PPRT),
- Un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP),
- Un plan de prévention des risques miniers (PPRM),
- Périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT, PPRNP ou PPRM prescrit,
- Zone de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte),
- Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif, soit de niveau 3,
- Zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé.
Le site Géorisques permet de consulter gratuitement si un bien immobilier est situé dans l’un des secteurs cités ci-dessus.
Quel est le contenu de l’état des risques et pollutions ?
L’article 125-24 du code de l’environnement précise que l’état des risques doit mentionner les informations suivantes :
- La date de l’élaboration,
- Le numéro de la ou des parcelles concernées,
- Les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien.
Selon le cas, celui-ci doit également comprendre :
- Pour chacun des plans de prévention des risques dans le périmètre duquel se trouve le bien :
- Un extrait de document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire,
- L’extrait du règlement le concernant,
- Une information stipulant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour le bien et s’ils ont été réalisés,
- La fiche d’information sur le risque sismique,
- La fiche d’information sur le radon,
- La liste des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d’une indemnité,
- La fiche d’information sur les obligations de débroussaillement.
Quelle est la durée de validité d’un diagnostic ERP ?
La durée de validité de l’état des risques et pollutions est de six mois. Autrement dit, le vendeur ou le bailleur doit obligatoirement transmettre un diagnostic ERP ayant été établi depuis moins de six mois.
En outre, le diagnostic ERP doit systématiquement être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de la signature du bail, de la promesse de vente ou de l’acte de vente.
Réaliser un diagnostic ERP en ligne : qui et comment ?
L’état des risques peut être rempli directement par le propriétaire du bien via le service en ligne suivant : « Aide au remplissage de l’état des risques et pollutions ».
La procédure est simple, rapide et gratuite :
- Localiser le bien en saisissant l’adresse ou le numéro de parcelle,
- Cliquer sur l’onglet vert en bas de la page “Complétez l’état des risques”,
- Télécharger l’état des risques au format PDF.
Prix d’un diagnostic ERP par un professionnel
Le propriétaire peut également faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic ERP. Les diagnostiqueurs facturent généralement ce service entre 10 et 40 €.
Bien que cela implique un coût supplémentaire, il s’agit d’une garantie d’obtenir un document conforme avec la législation en vigueur et de prévenir tout problème en cas de litige.
En effet, la responsabilité du propriétaire peut être engagée s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de vente ou de location. L’acquéreur ou le locataire peut alors faire un recours auprès du tribunal pour demander :
- L’annulation du contrat,
- Une réduction du prix de vente ou du loyer.
