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Conseils pratiques pour mieux construire

23
Aoû

Tous les points à vérifier avant d'acheter une maison

Posté par le dans Diagnostics construction
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La différence entre acheter une maison existante, ou construire, réside dans les normes. Pour s'assurer de la qualité de sa maison, celui qui construit se repose sur les normes de construction actuelles, gages de qualité. Alors qu'une maison existante peut être soumise à de (très) vieilles règlementations. Celui qui achète, doit par conséquent ouvrir l'œil.

Voici la liste des principaux points à vérifier quand on visite une maison en vente.

Pour ne rien oublier pendant vos visites, téléchargez la icon Liste des vérifications avant d'acheter une maison

Réseaux
Electricité. Demandez le diagnostic électrique, désormais obligatoire pour les logements de plus de 15 ans. C'est l'un des diagnostics immobiliers les plus utiles. Vérifiez les points les plus importants : la présence de la terre (« conducteur de protection »), son fonctionnement, et la présence d'une protection des personnes (30mA).
Eau potable. Fonctionnement de l'eau froide, du système d'eau chaude, et les robinets.
Assainissement. Vérifier les sorties d'évacuation si elles sont visibles, visualisez l'emplacement des regards (soulevez les tampons si besoin), demandez où se trouve la fosse septique (il doit y avoir un regard de visite minimum), et une facture de vidange de la fosse serait une bonne chose : regardez la date, sachant que la vidange s'effectue tous les 4ans en moyenne.

Toiture
Couverture. Observez toutes traces de coulures qui trahiraient des fuites antérieures. Vérifiez son étanchéité, l'absence de fuites au niveau des points dits 'singuliers', comme le faîtage, les changements de pentes... Difficile d'être exhaustif ici, car selon le type de couverture (tuile, ardoise, bardeaux, tôle ...), les données changent. Retenez en gros qu'il est toujours préférable d'avoir plus de pente que pas assez, plus de recouvrements de couverture que pas assez, et plus de fixations que pas assez, lorsqu'elles sont visibles.

Charpente bois. Cela vaut le coup de soulever la trappe, et de jeter un œil aux combles s'ils sont visitables. Le point essentiel est de vérifier si les bois paraissent sains, vis-à-vis de l'humidité et des termites. Déjà visuellement, et en toquant, ils ne doivent pas paraître trop légers, ça pourrait être le signe de bois mangés par les termites. Si les bois sont sains, vérifiez ou faîtes vérifier les assemblages et la forme de la charpente. Cette vérification plus technique évalue la tenue de la charpente sous vents violents. Doivent être vérifiés la présence de contreventements, d'anti-flambements s'il s'agit d'une charpente en fermette industrielle, et les assemblages bois-bois et enfin très important, l'ancrage de la charpente bois aux murs de la maison.

Fondations et Gros-oeuvre

Fissures dans les murs. Sortez votre loupe, et cherchez des fissures au droit des portes, des fenêtres, sur les murs. Les fissures peuvent n'avoir aucun impact, ou traduire un désordre de fondation important. Toutes les fissures ne sont pas graves, et ne signifient pas la même chose, mais vous aurez certainement envie d'en savoir plus avant d'acheter. Une chose que vous pouvez observer en cas de fissure consiste à regarder si la fissure traverse le mur (fissure dite traversante). N'oubliez pas les murs contre terre en cas de sous-sol partiel, les murs de soutènements, et les murs de la piscine quand ils sont visibles depuis le local technique.

Ouvertures dans les murs. Si vous envisagez des projets d'aménagements qui nécessiteraient d'ouvrir un mur, vérifiez si le mur en question est porteur, ce qui aura un impact technique et financier sur l'ouverture.

Isolation et confort

Exposition. Pour évaluer le confort d'été, d'hiver et la luminosité, prenez votre boussole. L'idéal dépend de votre région, mais le séjour au sud, et les chambres à l'est est une bonne configuration. Prenez également en compte les vents dominants. S'il y a une terrasse, cela vous permettra de savoir si vous serez bien protégés de la pluie : ce n'est pas toujours le cas !

Isolation thermique. Ce point est difficile à évaluer sans savoir ce qu'il y a dans les murs... Le plus simple est de se fier au résultat de l'isolation : la consommation de la maison en énergie. Essayez de demander ses factures hivernales au vendeur. Si vous manifestez de l'intérêt pour sa maison, pourquoi refuser de vous les montrer ?

Penser qu'on achète pendant une saison, et qu'après les conditions climatiques changent. Difficile d'évaluer le confort d'été et d'hiver pendant les saisons intermédiaires, printemps et automne, pourtant il faut essayer d'imaginer !

Isolation phonique. S'il y a un étage, faîtes sauter quelqu'un au-dessus de votre chambre à coucher pour savoir si l'isolation phonique (bruits de choc) est suffisante entre les pièces, à votre goût. Et fermez toutes les fenêtres pour évaluer la transmission des bruits extérieurs. Le bruit est une nuisance, et la tolérance au bruit est différente chez chacun de nous. Aussi, visitez la maison si possible en dehors des zones très calmes (week end, vacances...) pour savoir si elle correspond à votre zone de confort acoustique.

Second oeuvre

Revêtement extérieur. Qu'il s'agisse de peinture, de crépis ou d'un bardage bois, évaluez son état car le revêtement vous protège de la pluie et des intempéries, et le refaire coûte toujours cher.

Cheminée. Demandez si elle fonctionne, si elle est entretenue, et si elle participe beaucoup au chauffage en hiver.

Problèmes d'humidité et d'étanchéité. Guettez les coulures, les traces de remontées d'humidité par le sol, les 'champignons', le salpêtre, la condensation, les éventuelles fuites dans les murs.

Chauffage / Climatisation. Vérifier le fonctionnement, et les factures d'entretien.

Menuiseries extérieures. Vérifiez si le bois est sain et l'épaisseur du verre. Autant il est difficile d'évaluer une menuiserie moderne, autant vous savez qu'un verre très fin de 4mm aura une isolation déplorable.

Ventilation. Dans la salle de bains, ou dans une moindre mesure la cuisine, un bon système de ventilation, fonctionnel et entretenu, vous protègera des odeurs et de la condensation.

Autres Risques

Risques naturels. A faire dès que la maison suscite votre intérêt : Consultez le PPR (Plan de Prévention des Risques) de la zone, disponible en mairie ou sur internet, selon votre département. Le numéro cadastral de la parcelle peut aider, mais n'est pas nécessaire a priori. Le PPR vous indiquera si la zone est sujette à des risques naturels : inondation, glissements de terrain, risque sismique etc.

Termites. Pas de panique si vous voyez des traces de termites, mais il faut alors examiner scrupuleusement tous les bois de la maison, charpente, et menuiseries intérieures et extérieurs. Le diagnostic termites n'est pas forcément une grande aide, car souvent imprécis quant à l'étendue de la présence des termites. Selon l'étendue de la présence des termites, vous pourrez envisager de changer certains bois, ou de traiter.

Urbanisme. Ce n'est pas le domaine de prédilection d'un contrôleur technique, donc je ne vais pas m'attarder sur le sujet. Juste un conseil : consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme) peut vous informer sur les servitudes, les droits de passage éventuels, et le COS restant pour savoir si vous avez des possibilités d'agrandissement sur le terrain.

 

Enfin, vous pouvez aussi faire appel à un ingénieur en construction pour un diagnostic solidité

Cette liste vous parait-elle exhaustive concernant les vérifications techniques ? Merci de partager dans les commentaires les vérifications auxquelles vous attachez le plus d'importance.

 

Termites. Pas de panique si vous voyez des traces de termites, mais il faut alors examiner scrupuleusement tous les bois de la maison, charpente, et menuiseries intérieures et extérieurs. Le diagnostic termites n'est pas forcément une grande aide, car souvent imprécis. Selon l'étendue de la présence des termites, vous pourrez envisager de changer certains bois, ou de traiter.
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Pendant près de 5 ans, Adrien a été dans l'équipe des contrôleurs d'Anco, pour des projets de construction allant de la maison individuelle à la tour de 20 étages. Passionné de nouvelles technologies et initiateur de ce blog, il est maintenant responsable de la communication d'Anco en télétravail.

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Invité dimanche, 19 novembre 2017